Gefährliche Grundschuld

Gerade in letzter Zeit praktizieren einige Banken in größerem Umfang die Veräußerung von Grundschulden. Diese rechtlich ohne weiteres mögliche und zulässige Vorgehensweise führt für den Besteller eines solchen Grundpfandrechts zu unter Umständen gravierenden Problemen.

Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld abstrakt ausgestaltet. Dies bedeutet, dass die Grundschuld unabhängig von der Forderung, deren Sicherung sie dient, abgetreten werden kann.

In der Regel liegt der abstrakten Grundschuld ein Darlehensvertrag zugrunde, durch welchen der Gläubiger – regelmäßig die Bank – in der Realisierung der Grundschuld beschränkt wird. Die Grundschuld vollstrecken nämlich darf die Bank nur, wenn das Darlehen ausgezahlt wurde und der Schuldner seinen Zins- und Rückzahlungspflichten nicht nachkommt. Damit kann der Schuldner auch bei einer Vollstreckung aus der abstrakten Grundschuld der Bank derartige Einwendungen aus dem Darlehensgeschäft entgegenhalten und auf diese Weise notfalls auch das Vollstreckungsverfahren stoppen. Vereinfacht gesagt, könnte die Bank allein aus der Grundschuld vollstrecken, darf dies aber nicht, solange der Schuldner seinen Pflichten aus dem Darlehensvertrag nachkommt.

Tritt nun aber die Bank die Grundschuld – und nur diese – an einen dritten Erwerber ab, ohne ihn gleichzeitig zum Inhaber der Darlehensforderung zu machen, so kann der Erwerber der Grundschuld nun gegenüber dem Grundstückseigentümer grundsätzlich den vollen nominalen Grundschuldbetrag ohne weiteres geltend machen. Er kann dies insbesondere in voller Höhe und ohne Rücksicht auf die Höhe des ausgezahlten Darlehens und der zwischenzeitlich gezahlten Tilgungsraten. Der Schuldner hat dann eventuell Schadenersatzansprüche gegen seinen ursprünglichen Gläubiger – die Bank; allerdings kann das Grundstück möglicherweise bereits versteigert sein.

Die Notare weisen auf diese indirekte Gefährdung der Vermögensinteressen regelmäßig nicht hin. Die herrschende Rechtsmeinung ist – derzeit noch – der Auffassung, dass dies dem Notar auch nicht obliege. Hier bleibt eine gerichtliche Entscheidung abzuwarten.

Es gibt durchaus Möglichkeiten, dem Eigentümer in einer derartigen Situation zu Hilfe zu kommen. Möglich wäre, bei der Bestellung der Grundschuld ein vollständiges oder bedingtes Abtretungsverbot zu beurkunden (==> Abtretung zulässig nur bei gleichzeitiger Übernahme der Vollstreckungsbeschränkungen aus dem Darlehensvertrag). Dieses Abtretungsverbot müsste allerdings im Grundbuch vermerkt werden, damit ein dritter gutgläubiger Erwerber hierdurch gebunden wäre.

Dr. Petra Kretschmer
Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht