Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte die Frage zu entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Kaution auch dann herausverlangen kann, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Schon das Amts- und das Landgericht hatten die Klage der Mieterin in einem solchen Fall abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung der Vorinstanzen bestätigt (Urteil vom 20. Dezember 2007, Az. IX ZR 132/06).

Der Wohnungsmieter könne eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter, wie es § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter gegen diese zu Gunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung. Dies folge aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt.

Zur Sicherung seiner Rechte könne der Mieter von dem Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung einschließlich des entsprechenden Nachweises nicht nachkommt, sei der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten.

Michael Meinhard
Rechtsanwalt