Kündigung nur nach Abmahnung

Der BGH hat mit einem Urteil vom 02. März 2004 entschieden, dass Dauerschuldverhältnisse selbst dann nicht fristlos gekündigt werden können, wenn sich eine Vertragspartei vertragswidrig verhalten hat. Nur dann, wenn die Vertrauensgrundlage der Rechtsbeziehung derart erschüttert ist, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann, könne etwas anderes gelten.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte die Beklagte von dem Kläger ein Wohn- und Geschäftshaus erworben, dass der Kläger sanieren sollte. Weiterhin verpflichtet der Kläger sich, dessen Vermietung und Verwaltung zu übernehmen. Die Verpflichtung wurde gegenüber der Beklagten durch Übergabe einer Bürgschaftsurkunde abgesichert.

Nachdem es zwischen den Parteien zu Streitigkeiten gekommen war, kündigte die Beklagte den Bauvertrag. Daraufhin kündigte der Kläger den Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag fristlos. Er verlangt weiterhin die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde und berief sich darauf, dass es ihm nach Kündigung des Bauvertrages mangels Angabe eines zuverlässigen Fertigstellungstermins unmöglich sei, verbindliche Verträge mit Mietinteressenten abzuschließen.

Nach der Entscheidung des BGH kann der Kläger nicht ohne weiteres die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde verlangen. Durch die fristlose Kündigung sei der Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag nicht beendet worden. Allein ein vertragswidriges Verhalten der Gegenpartei könne eine fristlose Kündigung des Dauerschuldverhältnisses nicht rechtfertigen. Eine außerordentliche Kündigung komme bei Dauerschuldverhältnissen grundsätzlich immer erst dann in Betracht, wenn die Gegenpartei mittels einer Abmahnung ausdrücklich auf die Folgen ihres vertragswidrigen Verhaltens hingewiesen wurde. Es könne auf eine Abmahnung lediglich dann verzichtet werden, wenn die Vertrauensgrundlage der Rechtsbeziehung derart erschüttert ist, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann.

Roland Gronau
Rechtsanwalt